5 Loại đất bạn không nên mua khi đầu tư bất động sản

Khi xuống tiền mua đất, với nhiều người đó gần như toàn bộ gia tài cả đời tích luỹ, dành dụm. Vì thế, khi mua đất người mua phải biết một số quy định cơ bản để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Những trường hợp đất dưới đây người dân cần tránh xa, không nên mua khi quyết định xuống tay đầu tư bất động sản. 

Đất không có Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất

Nếu đất không có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) mà không thuộc trường hợp nhận thừa kế thì đất sẽ không đủ điều kiện chuyển nhượng.

Nếu các bên vẫn thực hiện chuyển nhượng thực tế thì về mặt pháp lý việc chuyển nhượng đó không hợp pháp. Dù các bên có thực hiện thủ tục nào đi chăng nữa thì việc chuyển nhượng đó vẫn vô hiệu. Khi đó, có thể sẽ gặp phải các vấn đề pháp lý như:

- Dễ xảy ra tranh chấp

Về mặt pháp lý khi không đăng ký biến động thì dù đã trả tiền nhưng không có quyền sử dụng đất. Nếu không có Sổ đỏ, Sổ hồng, giấy tờ biên nhận, hợp đồng, người làm chứng thì dễ xảy ra tranh chấp và khó chứng minh được đó là đất của người nhận chuyển nhượng.

- Không được thế chấp để vay tiền

Bên cạnh đó, muốn thế chấp quyền sử dụng đất phải có Sổ đỏ, Sổ hồng; nếu không có sẽ được thế chấp và từ đó sẽ hạn chế quyền của người đang sử dụng đất.

- Khó bán lại

Về mặt pháp lý thì việc không có Sổ đỏ, Sổ hồng sẽ không thể chuyển nhượng và thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất nên việc bán đất rất kén người mua. Về mặt thực tế thì các bên vẫn thỏa thuận mua bán nhưng không được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền, nghĩa vụ.

- Bị thu hồi không được bồi thường

Đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng ngay cả khi thu hồi mà được bồi thường thì người nhận bồi thường là người đứng tên trên sổ (người bán) chứ không phải người nhận chuyển nhượng (người mua). 

Tương tự như trường hợp đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng, đất đang có tranh chấp không thể chuyển nhượng; đồng thời khi đất có tranh chấp các bên không thể đăng ký biến động (chuyển nhượng vô hiệu).

3. Quyền sử dụng đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Khi đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì người sử dụng đất không đủ điều kiện chuyển nhượng nên không thể đăng ký biến động. Nếu người sử dụng đất kê biên cố tình chuyển nhượng mà người nhận chuyển nhượng không biết thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi cụ thể là bên chuyển nhượng sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng.

4. Đất đang thuộc quy hoạch

Mặc dù đất thuộc quy hoạch trong nhiều trường hợp Nhà nước sẽ không thu hồi luôn và người sử dụng đất vẫn có một số quyền nhất định như: vẫn được bồi thường nếu có đủ điều kiện; vẫn được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,… Tuy nhiên, không nên mua vì giá bồi thường thấp và khó chuyển nhượng. Khi làm hợp đồng mua đất, bạn nên thêm điều khoản bên bán cam kết đất không thuộc diện quy hoạch. Nếu người chuyển nhượng cam kết đất không thuộc quy hoạch thì người mua có quyền yêu cầu trả lại đất và nhận lại tiền; nếu có quy định phạt hợp đồng do vi phạm thì có quyền áp dụng điều khoản này.

5. Đất mua bằng giấy viết tay

Mặc dù trường hợp này đất có thể không thiếu điều kiện được chuyển nhượng nhưng vấn đề chuyển nhượng sẽ vô hiệu do không đáp ứng điều kiện về hình thức hợp đồng. 

Trên đây là những trường hợp đất người dân không nên mua. Đây chỉ là những trường hợp cơ bản, khi mua đất có thể phát sinh nhiều trường hợp phức tạp về mặt pháp lý, nhất là khi thông qua môi giới. Vì thế, người mua đất cần phải tìm hiểu kỹ càng tính pháp lý của miếng đất trước khi xuống tiền mua để tránh thiệt hại tài chính cho bản thân và gia đình